我国商业不动产REITs开闸。证监会近日发布《中国证监会关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告（征求意见稿）》（以下简称《商业不动产REITs公告》），明确了商业不动产REITs的产品定义、基金注册及运营管理要求，正式启动商业不动产REITs试点，标志着我国REITs市场迈向全新发展阶段，将为万亿级存量资产注入流动性活力。
记者了解到，证监会、沪深交易所等单位正在加快做好商业不动产REITs系列准备工作，尽快印发系列制度规则，传导监管理念和监管要求，预计很快商业不动产REITs就可以向证监会和沪深交易所申报材料。
现阶段推出正当其时
商业不动产REITs是指通过持有商业不动产，如写字楼、商业综合体等获取稳定现金流并分配收益的封闭式公募基金。从全球成熟市场发展经验来看，通过REITs实现商业综合体、商业零售、写字楼、酒店等商业不动产证券化以解决存量资产盘活问题，是一条得到广泛应用的成熟路径。REITs作为标准化证券产品，已发展成为继股票、债券之外的第三大基础证券品种。
“当前在我国推出商业不动产REITs，既契合当前宏观经济形势与市场各方需求，适配居民财富管理需要，又符合REITs发展规律，与国际惯例接轨，实属水到渠成。”业内人士表示，盘活存量商业不动产，有助于拉动消费和投资，带动增量，稳行业稳市场稳预期，支持构建房地产发展新模式。
全国商业不动产存量规模庞大，许多优质资产可通过REITs盘活。业内人士表示，商业不动产REITs通过资产证券化将存量商业不动产转化为可交易金融产品，显著提升资产流动性和资本配置效率。既通过市场激励约束机制，促进商业不动产业态优化、场景升级，提高运营服务水平，助力刺激消费；又能促进企业构建“开发—培育—REITs退出—再投资”高效闭环，快速回笼资金投资于新项目或者收购存量项目，从而拉动投资。
一般而言，发行商业不动产REITs的回收资金主要用于偿还有息负债、在主营业务范围内再投资，可以改善房企资产负债结构，增强信用创造能力，缓解债务风险；同时推动房地产企业从“拿地—开发—销售”的短期盈利逻辑，向资产管理和增值服务的长期经营模式转型，从重资产经营向轻资产经营转型。同时，建立在优质资产聚集、严格信息披露和投资者多元化基础上的商业不动产REITs市场，通过高流动性和高透明度为商业不动产提供了相对公允的市场化定价“锚”，有利于缓解因流动性不足、信息不对称造成的商业不动产价格走低局面，有利于稳定社会和市场预期。
公募REITs强制高比例现金分红、分红波动性小等优势，为市场中的高股息资产提供了有效补充，在资产配置中发挥着积极作用。多数公募REITs每年度进行多次分红。从去年全年分红情况来看，以红利发放日为口径，华夏和达高科REIT和华夏合肥高新REIT于2024年共分红了5次，中金山东高速REIT、嘉实京东仓储物流REIT等6只REITs均分红了4次，13只REITs分红了3次。
一家上海的FOF基金经理表示，将公募REITs添加到投资组合中能够在一定程度上降低组合的波动性。推出商业不动产REITs，公募REITs数量和底层资产类型不断丰富，将为投资者提供更加丰富和有吸引力的REITs产品供给，公募REITs有望受到越来越多资金的关注。
采取两类REITs并行的策略
本次发布的《商业不动产REITs公告》是基于商业不动产与基础设施在资产属性、管理体制、运营管理和风险收益特征等方面存在的主要差异，为契合资产特质、提升制度适配性所建立的REITs分类管理制度安排。
在制度安排方面，构建了以《证券法》《证券投资基金法》为基石，以证监会行政监管规则为主要依据，以证券交易所、证券登记结算机构、证券基金行业协会等自律规则为有益补充的监管规则体系；在发行审核方面，制定公开透明、标准清晰、预期稳定的发行上市条件和审核要求，审核重点聚焦影响资产长期稳定运营及投资价值判断的核心要素，配资炒股平台持续推进资产估值定价机制的动态优化，有效发挥资本市场价格发现功能；在上市交易方面，依托资本市场完善的交易机制，投资者既可获得资本利得，又可获得稳定现金分红，有效吸引各类中长期资金积极参与；在信息披露方面，重点规范底层资产运营情况的信息披露要求，包括基本情况、实际经营表现、核心财务指标及重大变化情况等关键信息。
南开大学金融发展研究院院长田利辉表示，此次制度设计的亮点在于“明确边界+压实责任”，厘清各方权利义务，减少对微观市场主体的非必要干预。在底层资产筛选、现金流要求等方面延续成熟框架，实现创新与稳健的平衡，畅通“产业—资产—金融”的良性循环。另外，规则强化管理人主动运营责任与专业机构把关义务，为试点平稳运行打下制度根基。
特别值得注意的是，下一阶段，监管部门将采取商业不动产REITs与基础设施REITs并行推进的发展策略。一方面，继续发挥基础设施REITs在盘活公共基础设施存量的关键作用；另一方面，通过商业不动产REITs精准对接商业综合体、商业零售、写字楼、酒店等行业的商业不动产盘活需求，动态优化调整对涉房企业发行REITs的监管要求，为房地产健康发展提供有效的金融支持。
截至目前，基础设施领域REITs已成功上市REITs产品77只，累计实现融资规模2070亿元。“尽管两类REITs在部分底层资产上存在交集，但通过并行发展，能够更好地满足市场多元化需求。”业内人士表示，两大领域REITs服务重心各有侧重，有助于充分发挥制度优势，为市场主体提供更为丰富和灵活的选择，更好发挥多层次资本市场功能，协同服务实体经济高质量发展。
后续改革将依次推出
资本市场改革一脉相承，一以贯之。推出商业不动产REITs是落实党中央、国务院决策部署的重要举措。资本市场新“国九条”要求“进一步全面深化改革开放，更好服务高质量发展。完善多层次资本市场体系。推动债券和不动产投资信托基金（REITs）市场高质量发展”。《“十五五”规划纲要建议》也明确提出“做优增量、盘活存量”“稳步发展资产证券化”，REITs作为盘活存量资产的重要工具，应当发挥更多作用。近期，商务部、住建部等五部门联合印发《城市商业提质行动方案》，提出“支持符合条件的商业地产项目通过发行不动产投资信托基金（REITs），为城市商业提质提供长效融资支持”，体现了政策一致性和协同性。
展望后续，据了解，证监会、沪深交易所等部门正在抓紧做好商业不动产REITs系列准备工作，尽快印发系列制度规则，传导监管理念和监管要求，各单位也在同步开展技术系统调整，将会很快上线运行，预计很快商业不动产REITs就可以向证监会和沪深交易所申报材料。
另外，监管部门还将从建设REITs市场的高度，健全制度规则和配套政策体系，持续增强政策包容性和适应性，提升市场效率，促进形成投融资良性循环的市场生态。持续优化REITs首发和扩募制度机制，持续推动REITs发行范围扩容提质，支持REITs并购重组，做大做强“资产上市”平台，提高市场主体参与积极性和发行活力，更好发挥REITs功能。并大力推动中长期资金入市，维护市场稳定运行，建立良好市场生态。
文章为作者独立观点，不代表隆盛策略观点
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