2024年5月17日，可以说是近几年来房地产重磅政策出台最密集、力度最大的一天。
先是央行发布《中国人民银行关于调整商业性个人住房贷款利率政策的通知》，取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。同时，对于贷款购买商品住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于25%。
易居研究院研究总监严跃进表示，当前房贷首付比例和房贷利率都已进入历史最低水平。
同日下午，国务院新闻办公室举行国务院政策例行吹风会，介绍切实做好保交房工作配套政策有关情况。
住建部副部长董建国在会上表示，要打好商品住房项目保交房攻坚战，防范处置烂尾风险。按照市场化、法治化原则，分类处置在建已售未交付的商品住房项目，推动项目建设交付，切实保障购房人合法权益。
受多重利好因素影响，地产股近日异常活跃，5月17日更是全面爆发。央行政策发布后，房地产板块再度拉升。截至收盘，万科A、绿地控股、荣安地产、金地集团、保利发展、城建发展、滨江集团等20余股涨停。
港股内房股表现更为凶猛。截至收盘，景瑞控股暴涨238%，领地控股、恒大物业、建业地产涨超30%，弘阳地产、时代中国、雅居乐集团、融创中国等涨超20%。
《每日经济新闻》记者留意到，已有项目火速打出广告，喜迎新政，执行首套1.5成首付，还有项目表示“政策加码升温仅限8套，售完即止”。
降首付、降利率！
当前，全国多地已将首付比例降至20%、二套降至30%，仅有个别城市首付比例较高，如一线城市首套首付比例均为30%，二套在40%-50%不等。
中指研究院市场研究总监陈文静指出，本次央行下调首付比例下限后，预计将有更多城市跟进落实，一线城市也存在下调空间和预期，进一步降低购房者置业门槛。而取消全国层面房贷利率下限后，政策利好扩展至二套房，预计将有更多城市下调房贷利率，一线和核心二线城市房贷利率下调空间也有望打开。
根据央行公布数据，截至3月末，全国343个城市（地级及以上）中，75个下调了首套房贷利率下限，64个取消了下限。
根据中指监测，超20城宣布4月起阶段性取消首套房贷利率下限；5月，南京、合肥相继宣布取消首套房贷利率下限，当前已有部分城市的部分银行执行首套房贷利率在3.1%左右。
“这个首付和利率我有点心动了，感觉可以看一波房。”一位在武汉的购房者告诉《每日经济新闻》记者，他一直想再购置一套改善型住宅，但迟迟没拿定主意，本次首付比例和贷款利率的下调对他颇有吸引力，“我们夫妻两人公积金是足够覆盖月供的，主要就是首付问题。”
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，目前，限制杠杆的必要性已经下降了。当前面临的是信贷需求疲弱，加杠杆动力减弱，这导致金融加速器效应退化，修复杠杆动力，首当其冲的就是降低首付比例。
“而且，降首付与降利率结合起来，再加上房价下跌和后续可能降税费，月供负担将大幅下降，房贷进入可支付阶段，即月供不会明显影响居民其他消费。”
多部门将联合出台保交房攻坚战方案
在国务院政策例行吹风会上，董建国指出，当前，隆盛策略房地产市场供求关系发生了重大变化，房地产市场正处于调整过程当中，部分在建已售的商品住房项目面临交付困难。如果已售出的住房项目烂尾，将严重损害购房人合法权益，影响房地产市场平稳健康发展。
按照党中央、国务院决策部署，为切实做好保交房工作，保障购房人合法权益，住建部会同金融监管总局等部门将出台城市商品住房项目保交房攻坚战工作方案。
工作方案重点把握三个方面的要求：
一是要将保障购房人合法权益作为根本出发点和落脚点，坚持市场化、法治化原则。
保交房涉及广大人民群众的切身利益，我们将坚持以人民为中心的发展思想，多措并举、分类处置，打好商品住房项目保交房攻坚战，防范处置烂尾风险，推动项目按时保质交付，让老百姓按合同约定如期拿到验收合格的房子。对穷尽手段仍然无法交房的，该走司法途径的要走司法途径，在司法处置中同样要把保护好购房人合法权益摆在首要位置。
二是做好保交房工作，要充分用好城市房地产融资协调机制，将项目纳入“白名单”给予融资支持。
今年1月，我部会同金融监管总局联合印发了《关于建立城市房地产融资协调机制的通知》，指导各地建立城市房地产融资协调机制，提出可以给予融资支持的房地产项目“白名单”，向本行政区域内的商业银行推送，支持在建房地产项目融资和建设交付。全国297个地级及以上城市已经建立了房地产融资协调机制，这个机制要在保交房工作中发挥好牵头协调推进的有力作用。
三是做好保交房工作，要压实地方政府、房地产企业、金融机构各方责任。
一是地方政府要承担属地责任，推动住建、金融管理、公安、自然资源、审计等部门和法院协同配合，各司其职、形成合力。二是房地产企业要承担主体责任，制定“一项目一策”处置方案，积极处置资产、多方筹集资金，确保项目按时保质交付。三是金融机构要落实尽职免责规定，做到对符合条件的项目“应贷尽贷”，加快贷款审批和发放，支持项目建设交付。
要进一步发挥城市房地产融资协调机制作用，满足房地产项目合理融资需求。城市政府推动符合“白名单”条件的项目“应进尽进”，商业银行对合规“白名单”项目“应贷尽贷”，满足在建项目合理融资需求。
收购方不得涉及地方政府隐性债务
鼓励引导金融机构按照市场化、法治化原则，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房，预计将带动银行贷款5000亿元。
中国人民银行副行长陶玲在吹风会上表示，保障性住房再贷款规模是3000亿元，利率1.75%，期限1年，可展期4次，发放对象包括国家开发银行、政策性银行、国有商业银行、邮政储蓄银行、股份制商业银行等21家全国性银行。银行按照自主决策、风险自担原则发放贷款。人民银行按照贷款本金的60%发放再贷款，可带动银行贷款5000亿元。
而所收购的商品房严格限定为房地产企业已建成未出售的商品房，对不同所有制房地产企业一视同仁。按照保障性住房是用于满足工薪收入群体刚性住房需求的原则，严格把握所收购商品房的户型和面积标准。
“城市政府选定地方国有企业作为收购主体。该国有企业及所属集团不得涉及地方政府隐性债务，不得是地方政府融资平台，同时应具备银行授信要求和授信空间，收购后迅速配售或租赁。”
陶玲补充道，城市政府根据当地保障性住房需求、商品房库存水平等因素，自主决定是否参与。符合保障条件的工薪群体自主选择是否参与配售或租赁。房地产企业与收购主体平等协商，自主决定是否出售。21家银行按照风险自担、商业可持续原则，自主决策是否向收购主体发放贷款。
易居研究院研究总监严跃进认为，此次政策明确了“以购代建”思路，推动消化存量商品住房。城市政府坚持以需定购，可以组织地方国有企业以合理价格收购一部分存量商品住房，用作保障性住房。
从消化存量商品住房的角度来看，一般可以理解为收购二手房和房企库存房源，其对于存量消化和转化具有积极作用。当然收购二手房，本身对于具体的房东业主等有影响。而收购房企库存房源，则对于房企资金回笼等具有积极作用。
文章为作者独立观点，不代表隆盛策略观点
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